Delta U Fassaden · Unterlagen StWE-Versammlung · Stand 18.10.2026
Unterlagen für die Versammlung – Druckfassung
Die Mehrheiten
| Art der Massnahme | Beispiele | Erforderliches Mehr | Rechtsgrundlage |
|---|---|---|---|
| Notwendige Massnahmen | Unterhalt und Reparaturen zur Werterhaltung: abgeplatzter Beton, sich lösender Verputz, zu sichernde Geländer. | Mehrheit der Stockwerkeigentümer | Art. 647c ZGB |
| Nützliche Massnahmen | Verbesserungen, die Wert oder Ertrag steigern: in der Regel eine Aussenwärmedämmung oder eine hinterlüftete Fassade. | Doppeltes Mehr: mehr als die Hälfte der Stockwerkeigentümer, die zugleich mehr als die Hälfte der Wertquoten vertreten | Art. 647d ZGB |
| Luxuriöse Massnahmen | Verschönerungen ohne technische Notwendigkeit: eine Prestigeverkleidung, nur wegen des Aussehens gewählt. | Einstimmigkeit (mit gesetzlichen Ausnahmen) | Art. 647e ZGB |
Die Einordnung hängt vom Einzelfall ab: Eine gesetzlich vorgeschriebene energetische Sanierung kann als notwendige Massnahme gelten. Auch das Reglement Ihrer Stockwerkeigentümergemeinschaft kann andere Regeln vorsehen. Im Zweifel klären Verwaltung oder Jurist dies vor der Einladung.
Der Erneuerungsfonds
Der Erneuerungsfonds (Art. 712l ZGB) ist bundesrechtlich nicht vorgeschrieben, aber in den meisten Reglementen vorgesehen. Prüfen Sie Saldo und Verwendungsregeln: Oft finanziert er den nicht geförderten Anteil und schiesst den Förderbeitrag vor, der erst nach den Arbeiten ausbezahlt wird.
Der typische Zeitplan
Eine Gerüstsaison wird etwa ein Jahr im Voraus beschlossen, weil der Beschluss vor dem Fördergesuch kommt.
-
01 · Dezember – Februar
Winterdiagnose
Thermografie, Aufnahmen, Asbest. Bericht und einseitige Zusammenfassung.
-
02 · Februar – März
Detaillierte Offerte
Offerte pro Position mit Varianten (verputzt oder hinterlüftet), Finanzierungsplan.
-
03 · April – Juni
Beschluss an der ordentlichen Versammlung
Auf Wunsch stellen wir das Projekt vor und beantworten die Fragen der Eigentümer.
-
04 · Sommer
Fördergesuch und Bewilligung
Gesuch M-01 und GEAK Plus, Baugesuch bei der Gemeinde. Vor dem Entscheid wird kein Material geliefert.
-
05 · Herbst – Winter
Entscheide und Vorbereitung
Förderentscheid, Detailpläne, Information der Bewohner.
-
06 · Folgender Frühling
Gerüst und Bauarbeiten
Bauarbeiten Fassade um Fassade, Abnahme und Schlussabrechnung für die Förderung.
Der Finanzierungsplan
Beispiel für 1’200 m² Fassade: Förderbeitrag in der Grössenordnung von CHF 84’000.–.
- Erneuerungsfonds
- Im Reglement vorgesehen (Art. 712l ZGB); prüfen Sie Saldo und Verwendungsregeln.
- Förderbeitrag M-01
- Nach den Arbeiten gegen Abrechnung ausbezahlt: über den Fonds oder einen Kredit vorzufinanzieren.
- Zusätzliche Einzahlungen
- Nach den Wertquoten der Stockwerkeigentümer verteilt.
- Steuerabzug
- Jeder Eigentümer zieht seinen nicht geförderten Anteil ab; Übertrag auf zwei Steuerperioden möglich.
Traktandum als Vorlage
Anpassen und der Einladung beilegen.
Traktandum 6 – Energetische Sanierung der Fassaden
- 6.1 Präsentation der Fassadendiagnose (Thermografie, Betonzustand, Asbest).
- 6.2 Präsentation der Varianten: verputzte Aussenwärmedämmung oder hinterlüftete Fassade.
- 6.3 Finanzierungsplan: Erneuerungsfonds, Förderbeitrag M-01, zusätzliche Einzahlungen.
- 6.4 Abstimmung über die Ausführung (nützliche Massnahme, doppeltes Mehr, Art. 647d ZGB).
- 6.5 Auftrag an die Verwaltung für das Fördergesuch, einzureichen vor Baubeginn.
Die Fragen der Stockwerkeigentümer
- Wie viel bezahle ich für meine Einheit?
- Die Nettokosten (nach Förderung) werden nach Wertquoten verteilt. Der Finanzierungsplan der Offerte nennt den Betrag pro Promille.
- Warum jetzt entscheiden?
- Das Gebäudeprogramm könnte sich ab 2027 ändern, und das Gesuch muss vor Baubeginn eingereicht werden. Ein Beschluss in diesem Jahr erlaubt die Eingabe zu den aktuellen Bedingungen.
- Kann ich in meiner Wohnung bleiben?
- Ja. Gearbeitet wird von aussen. Die Termine für Fenster- und Balkonarbeiten werden jeder Wohnung angekündigt.
- Verändert sich das Aussehen der Fassade?
- Sie wird etwa 20 cm dicker. Farbton und Material werden der Versammlung und der Gemeinde vorgelegt; wir liefern Muster.
- Was, wenn ein Eigentümer ablehnt?
- Ist das nötige Mehr erreicht, gilt der Beschluss für alle. Die Anfechtungsmöglichkeiten regelt das Gesetz.
Projektblatt
- Gebäude und Adresse
- Baujahr
- Fassadenfläche
- Gewählte Variante
- Gesamtkosten exkl. MWST
- Geschätzter Förderbeitrag
- Nettokosten pro Promille
- Zeitplan
Diese allgemeinen Informationen ersetzen weder eine Rechtsberatung noch das Reglement Ihrer Stockwerkeigentümergemeinschaft. Quellen: ge.ch – réponse du Conseil d’État Q03891A (majorités PPE et rénovation énergétique) (FR) · juriup.ch – fonds de rénovation PPE (FR) · Geprüft am 18.10.2026